V poslední době se v médiích začínaly objevovat články, které nabádají k opatrnosti a ostražitosti při nákupu nemovitostí s pomocí hypotečního úvěru. Proti sobě se okamžitě postavily dva tábory - na jedné straně jsou pesimisti, kteří jsou stále rostoucími cenami nemovitostí znechuceni už několik let a kteří očekávají pokles cen každým dnem, a na druhé straně jsou optimisté, kteří věří, že žít na dluh a s vysokou spotřebou se nakonec vyplatí.

Fakt je ten, že svět je od chvíle, kdy přestal vázat peníze na zlato, pouze o spotřebě. Následkem toho kupní síla obyvatelstva neustále klesá a klesá opravdu rychle. Dnešní svět opravdu není přívětivý k těm, kteří žijí hospodárně, spoří a neutrácí za zbytečnosti, které vlastně vůbec nepotřebují, a už vůbec nechtějí žít na dluh. Toto inflační chování velké části obyvatel je samozřejmě dlouhodobě neudržitelné, protože jakmile bude zadlužení příliš velké, celý systém postavený na neexistujících penězích jednoduše zkolabuje (první slabší otřes můžeme sledovat v USA).

Jedno je ale podstatné – dnešní situaci nelze chápat stejně jako situaci, které zde byla např. v roce 2005, kdy v ČR byly historicky nejnižší úrokové sazby a půjčovat si velké peníze za tyto ultra nízké úroky bylo opravdu výhodné.

Všichni by si měli především uvědomit, že žádný strom neroste až do nebe. A stejně tak je to i s cenami výrobků, služeb a nemovitostí. Všichni si musíme uvědomit, že žádný obchod se neuskuteční, pokud OBĚ strany obchodu v něm nevidí nějaký svůj prospěch. Lidé, ať si o nich myslíme, co chceme, se vždy chovali a chovají tržně. Je to totiž jejich přirozenost a každý, kdo má alespoň zbytky rozumu, se snaží na tomto světě o to, aby se měl ekonomicky lépe, protože pak bude cítit větší klid, bezpečí a jistotu.

Uvádím zde 11 bodů, jejichž naplnění může implikovat nezdravě nafouknutý trh s nemovitostmi. Situace, které popisuji, jsou z hlavního města ČR Prahy. Tento článek jsem nenapsal proto, abych na jeho konci mohl jednoznačně prohlásit, že na českém (pražském) realitním trhu je bublina a brzo splaskne. Nikoliv. Tento text pouze poukazuje na některé znaky, které signalizují realitní bublinu. Všichni nakonec uvidíme, zda jsou tyto signály správné anebo ne.


1. Nájem bytu je levnější než jeho vlastnictví

Současná situace je taková, že starší panelový byt v dispozici 3+1, na velkém sídlišti na kraji Prahy, lze dlouhodobě získat do pronájmu už za 10 000,- Kč/měsíc. To dělá 120 000,- Kč za rok. Stejný byt je nabízen klidně i za více než 3 000 000,- Kč. Pokud budeme počítat s touto cenou, pak roční nájem takového bytu činí 4 % ceny. Hypoteční úrok v roce 2008 je 5, 55 % (zdroj: www.hypoindex.cz). Rozdíl je 1,55 procentního bodu a vychází nám, že půjčka peněz potřebných na nákup tohoto bytu vyjde letos o 38 % dráž než jeho pronájem. Vlastnictví navíc sebou nese další náklady – různá pojištění, fond oprav, provozní náklady (jiné opravy než placené z fondu oprav) a od roku 2010 pravděpodobně i daň z nemovitosti (pozn. autora: předpokládám, že byt není starší 15 let, jinak daň platí už dnes).

Tyto částky dohromady činí přibližně další 3-4 % ceny nemovitosti, takže k fixnímu úroku je můžeme klidně připočítat a náklady spojené s vlastnictvím tohoto bytu nám vyrostou na 8,55-9,55 %, což znamená více než dvojnásobný rozdíl proti ceně nájmu této nemovitosti (4% vs. téměř 10 %). Častým argumentem majitelů bytů zatížených hypotékou je to, že oni své peníze nevyhazují do kanálu, protože nakonec to bude jejich, kdežto nájemník bude mít akorát holý zadek… Toto ale není dobrý argument a jeho zastánci asi neví, co je účetnictví… Na výše uvedeném případě je jasné, že za své vlastnictví zaplatí majitel nemovitosti (a hypotéky) více než dvojnásobek toho, co za stejnou dobu zaplatí za stejný byt jeho nájemník. Toto je holý fakt.

Kdo tedy vyhazuje více peněz a je jejich dvojnásobné vyhazování (tzn. spotřeba) skutečně moudré a ekonomické? Kde má majitel dnešní nemovitosti jistotu, že za 20 let bude jeho nemovitost dražší, než je dnes a že za deset let nebude mít úrok 15 %, tj. třikrát vyšší než je tomu dnes?


2. Růst mezd je pomalejší než růst cen nemovitostí

Podle statistik ČSÚ je růst mezd dlouhodobě pomalejší než růst cen nemovitostí. Aby se nevytvořila realitní bublina, musí se buď zrychlit růst mezd (což ale sebou přinese vyšší nezaměstnanost a zvýšení cen), nebo musí poklesnout ceny nemovitostí. Zvýšená inflace letošního roku (nad 7 %) a zvýšené náklady domácností (vyšší ceny energií, deregulace nájemného, platby u lékaře, zrušení společného zdanění manželů, zrušení dalších daňových zvýhodnění apod.) navíc reálnou mzdu a kupní sílu dále snižuje.
Za bezpečnou hypotéku se považuje taková, která není vyšší než celkový čistý příjem domácnosti za 3 roky. Pro domácnost s příjmem 30 000,- Kč měsíčně to dělá přibližně 1 milión korun (versus průměrná hypoték ve výši 1,8 miliónu korun v roce 2007).

Pokud by průměrná hypotéka 1,8 miliónu měla být bezpečná, příjem domácnosti musí být 50 000,- Kč měsíčně… Tak velký nárůst mezd je v následujících letech zcela nepravděpodobný a proto můžeme vyvozovat, že každý kdo dnes využije takto bezhlavě hypotéku pro nákup nemovitosti utrpí v budoucnosti pravděpodobně finanční ztráty.

Každý kdo pracuje, ví, jak je těžké z 30 000 čistého poskočit na 50 000 čistého. Za rok či dva téměř nemožné a to můžete dělat opravdu divy… Ano, některým se to povede, ale to jsou opravdu výjimky, které si to opravdu zaslouží… Běžný nárůst mezd je 3-5 % a někteří lepší zaměstnavatelé k těmto procentům přidají i inflaci. Pokud bude třeba 5-6 % jako letos, pak se může člověk těšit na zvýšení o 8-12 %. To je docela dost, ale pořád je na závazek v podobě hypotéky málo.


3. Růst hrubého národního produktu je pomalejší než růst cen nemovitostí

Hodnota všech nemovitostí je částečně svázaná s celkovým HDP, protože vzrůst cen nemovitostí může zpočátku pomáhat i růstu samotného HDP. Lidé se totiž cítí bohatí, mají své domy, mají majetek, na který si může každý šáhnout, jeho cena navíc pořád roste a tento pocit jistoty je vede k vyšší spotřebě. Není to nic nového pod Sluncem, že růst cen nemovitostí v období 1997 až 2007 výrazně převýšil růst HDP za stejné období. Ceny bytů stouply za deset let, tj. od roku 1997 do roku 2007 o 247 %, zatímco hrubý domácí produkt za stejné období vyrostl „pouze“ o 176 % (zdroj: ČSÚ). Jak ukazují poslední ukazatele, růst HDP začíná zpomalovat. Růst cen nemovitostí samozřejmě nikoliv. Můžeme předpokládat určitou setrvačnost na nemovitostním trhu, protože zpomalení HDP obyčejný smrtelník okamžitě nepocítí, tato setrvačnost ale bude nadále odtrhávat ceny nemovitostí od hrubého národního produktu, a to znamená, že se na realitním trhu bude vytvářet bublina, ať se to někomu líbí nebo ne.

Prozatím na tom nejsme tak špatně jako v USA, protože se hypotéky neprodávají masově i těm, kteří na ně objektivně nikdy nemohou mít, tj. lidem s průměrnými a nízkými příjmy bez jakéhokoliv dalšího majetku (Škoda 120 z roku 1987 se nepočítá). Peníze se ale musí točit, protože manažeři a představenstva bank chtějí své tučné odměny a tak už i u nás můžeme vidět všelijaké akční nabídky, od zrychleného řízení, odpuštění některých počátečních poplatků (ó, díky) a různé další „výhody“, pokud si hypotéku někdo pořídí do konce tohoto měsíce, absence dokladování příjmů zájemců, až po kšeftování s odhady cen nebo úvěrové podvody.


4. Zadlužování domácností neustále roste

Za léta 1995-2005 stoupla úroveň zadlužení domácností o více než 800 %. Tento trend nadále pokračuje. Makroekonomové jásají, protože tím roste spotřeba a díky ní roste ekonomika a všichni se máme lépe než kdy jindy…. Ovšem pouze účetně, jak by dodal člověk znalý věci…

V roce 2006 se nejvíce zadlužovaly vysokopříjmové domácnosti a to především díky hypotékám. Ale i mezi těmito domácnostmi je velmi nízké finanční vzdělání a velmi často jsou i tyto domácnosti překvapené, že své dluhy, na rozdíl od politiků, musí splácet. Často vám i oni řeknou, že úvěrovou smlouvu přečetli jen zběžně a že podepsali něco, o čem ani neměli tušení. A výsledek? Tvrdší zákon o exekucích a podle údajů Evropské komise nově nařízených 427 800 soudních exekucí, což je meziročně o téměř 40 % více.… Myslíte si, že je skoro půl miliónů exekucí málo?

Jak můžeme vidět v médiích, hypotéka je stále marketingově prezentována jako „moudré“ zadlužení, naproti tomu spotřebitelský úvěr je riziko a nerozum a člověk si na něj má dát pozor. To že existuje přímá úměra mezi zvyšujícím se objemem hypoték a zvyšující se cenou nemovitostí, to už se z reklamy na hypotéku nedozvíte. Nikde v reklamních spotech v televizi nezazní, že „díky našim neexistujícím penězům, které masově půjčujeme, jsou ceny nemovitostí na maximech“, naopak, v těchto reklamách můžeme vidět, jak na šťastnou majitelku hypotéky (samozřejmě je bezdětná a bez manžela), za kterou dorazila její pravděpodobně stejně postižená kamarádka (akorát nemá ještě hypotéku), vypadne zmražený chlap z lednice (opravdu vypečený symbol hypotéčního úvěru). Jestli náhodou nemá ve skříni i kostlivce, to už v reklamě neuvidíte…

Je to paradoxní, ale je to tak. Čím více lidí má mít hypotéky, tím dražší jsou nemovitosti. Jak je to možné? Jednoduše… Hypotéky tj. půjčky nejsou ničím jiným než „novými“ penězi v peněžním systému, které se jen nemusely vytisknout. Pro banku je to jen jedna z mnoha účetních položek. Čím více takových nových peněz je, tím méně si jich lidí váží a tím více je proměňují za něco, v čem nějakou hodnotu ještě vidí a u čeho předpokládají, že tato hodnota bude trvat nebo ještě lépe, poroste. Je nutné si uvědomit, že pokud ubude na realitním trhu peněz z hypoték, tj. ubudou nově uzavřené hypotéky, nemovitostní trh zareaguje po nějaké době poklesem cen! Jakmile poklesnou ceny nemovitostí, budou to právě ty dnes-na-vás-tak-krásně-rozesmáté banky, které ihned zvýší úroky svých hypoték pro všechny nové zájemce a na konci fixací i zbytku. A šťastná majitelka z reklamy si bude muset koupit větší lednici… A to ještě nemluvíme o případné nutnosti dalšího jištění úvěru (co třeba chalupa nebo byt rodičů?). Stoprocentní hypotéky bez jištění dalším majetkem budou velmi drahé, pokud vůbec nějaké takové budou.

Druhou a třetí část tohoto textu najdete ZDE a ZDE.

Daniel Rabas
Autor je konzultantem v oblasti CRM (řízení vztahu se zákazníky): Má zkušenosti s obchodováním akciemi v USA, sleduje realitní trh v Česku i poslední finanční krizi v USA. Nemá ekonomické vzdělání.