První čtyři z jedenácti důvodů, které podle mne varují před nafouknutou bublinou trhu s realitami, jsem na těchto stránkách uvedl včera (můžete si je přečíst ZDE). Dnes přidávám další čtyři (zvyšování úrokových sazeb hypoték, velký podíl nákupů nemovitostí pomocí dluhů, nedostatek kupců při současných cenách a mnoho spekulantů na trhu s nemovitostmi) a těším se na debatu o nich.

5. Zvyšování úrokových sazeb hypoték

Pokud se zvýší úroková sazba hypotéky ze 4,2 % na 5,55 %, přečtete si v novinách, že je to zvýšení o 1,35 procentního bodu. To trochu mate, dokonce i vysokoškoláky… Ve skutečnosti je totiž úrok zvýšen o 32 %. Takovéto zvýšení lidé často ignorují, protože si to buď nedokáží spočítat nebo jim ten nárůst prostě přijde v pořádku. Pokud by ale jiný podnikatel zvýšil cenu o 32 %, ať už je to ČEZ, plynárny, vodárny nebo řezník či pekař v ulici, určitě by je to nenechalo tak klidnými jako v případě zvyšování úroků. Aby tento zvýšený úrok měl své opodstatnění pro nové kupce na trhu, musí zákonitě poklesnout ceny nemovitostí, protože jinak nebude taková nemovitost zajímavá, protože bude její pořízení prostě nevýhodné a příliš drahé.

Češi jsou ale národ, který si poradí skoro v každé situaci a tak v roce 2008 objevili kouzlo úvěrů ze stavebního spoření s fixním úrokem 3,5 % na celou dobu splácení… Bezvadné! A za dva měsíce roku 2008 si již půjčili u stavebních spořitelen 10,7 miliardy korun, což je o bezmála 40 % více peněz než ve stejném období roku loňského. Co se ale stane s těmito úroky, až se stát třeba za 10 let rozhodne přestat podporovat stavební spoření, protože bude politicky výhodnější podporovat silnou poválečnou generaci v důchodu?


6. Velký podíl nákupů nemovitostí pomocí dluhů

Jen si přiznejte, majitelé hypoték, kdo si spočítal případné náklady na prodej nemovitosti zatížené hypotékou? Kdo z vás ví, kolik je daň z převodu nemovitosti? Víte, kolik korun vás bude případný prodej stát? Ušetřím vám čas… Hodně. Realitní kancelář si k ceně běžně za své služby přihodí 6-10 %. To, že tyto procenta navíc nakonec zaplatí kupec, není žádná výhra, protože těchto deset procent může způsobit, že váš byt bude dlouhé měsíce na trhu neprodejný…

A k vašemu překvapení to bude právě vaše drahá realitka, která vám už po týdnu bude volat dvakrát denně, zda už nechcete ubrat z vaší ceny, protože se jim nikdo na tuto nabídku neozval. Aby i realitka zlevnila své služby, tak to nečekejte ani omylem… Pokud jste navíc podepsali smlouvu o exkluzivním zastoupení na dobu určitou, tak jste namydlení úplně a najednou zjistíte, že jste zapadli do nějakého systému, nad kterým nemáte vlastně žádnou kontrolu a který vás vlastně úplně ignoruje.

Připočítejte k tomu, co chce realitka i úrok ve výši 4,4 % za půjčku a další 3 %, které vám vezme finanční úřad v podobě daně z převodu nemovitostí, a máme najednou z nuly skoro 20 %, o které je nutno navýšit cenu vašeho bytu a to jste si k tomu zatím nedal ani žádný zisk.

Takže jako správný obchodník nebo spekulant se nespokojíte ani s 5 % ziskem, ale za to celé trápení si přihodíte rovných 15 %, což by i odpovídalo riziku, které jste touto anabází podstoupil. A máme najednou 32,4 %. Při původní ceně 3 000 000,- Kč za 3+1 v paneláku, to najednou dělá 3 972 000,- Kč. Tento výpočet slouží jako příklad a částky jsou orientační. To ale nemění nic na tom, že závratný růst cen najednou dostává své jasnější kontury.


7. Nedostatek kupců při současných cenách

Dnes je v praxi skutečně nemožné pro rodinu s průměrnými příjmy, aby si koupila byt nebo dům. Dnes se nikdo ani nepozastavuje, že sedmdesátimetrový byt v dispozici 3+1, který postavili ještě za minulého režimu, je nabízen na trhu za 3 milióny korun. Dokonce se najdou tací, kteří předpokládají, že jeho cena je stále nízká a že ještě o milión nebo dokonce dva povyskočí… Pokud ano, řekněte mi upřímně, co bychom to měli v peněženkách za papírky, když bychom jich museli vysázet v hodnotě 5 miliónů za starý panelový byt? Milión nebo miliarda byla ještě nedávno pro většinu lidí naprosto nepředstavitelným číslem…

Uvažoval někdo z vás i tímto směrem? Pokud budete vydělávat 20 tisíc měsíčně po dobu 30 let, vyděláte bez započítání inflace 7,2 miliónu. Nedávno kdosi napsal, že vychovat dítě od narození po dospělost stojí 2 milióny… A zamyslete se, stojí opravdu starý 3+1 za 20 let vašeho života stráveného prací? Pokud ano, pak je nutné se ptát, jakou cenu mají skutečně naše dnešní peníze a jaká je naše skutečná kupní síla?

Nedostatek kupců není způsoben jen vysokými cenami nemovitostí, ale také tím, že silné ročníky ze sedmdesátých let (nyní žije v ČR 2 429 668 obyvatel ve věku 25-39 let zdroj: ČSÚ), již vesměs bydlí a to buď s hypotékou, nebo bez ní… Dá se předpokládat, že v dohledné době bude poptávka ovlivněna věkovým složením obyvatelstva. Lidí, které teprve čeká řešení jejich bytové otázky je skoro o polovinu méně (1 348 804 obyvatel ve věku 15-24 let). A jak, doufejme, ví každý, zmenšenou poptávku trh vyrovnává poklesem ceny.


8. Mnoho spekulantů na trhu s nemovitostmi

Toto se asi nebude mnohým číst dobře, protože si každý rádoby investor s hypotékou přečte, že je ve skutečnosti spekulant… Takže nejprve fakta:

• Investor je ten, kdo investuje SVÉ peníze do jiných finančních nebo dalších obchodních příležitostí, ve kterých se tyto peníze zhodnocují. Mohou to být akcie, nemovitosti, zlato či jiné komodity, mohou to být začínající firmy, podnikatelské nápady nebo vynálezy, vlastně cokoliv. Investice ve výši průměrné hypotéky jsou ve valné většině dlouhodobé, tzn. minimálně na 10 až 20 let.

• Naproti tomu realitní spekulant využívá CIZÍ peníze, které si od někoho (třeba od banky) půjčil a za tuto výpůjčku kapitálu platí v podobě úroků. Následně tyto peníze vkládá do nemovitosti (v případě hypotéky je to dané), u které očekává v krátkodobém horizontu 3 až 5 let podstatný RŮST ceny. Tento růst v ceně musí být minimálně vyšší, než jaké jsou úroky úvěru. Do konečné nabídkové ceny zakomponuje své další náklady spojené s nákupem, vlastnictví a také PRODEJEM této nemovitosti a očekávaný zisk, viz kapitola 6.

V USA je odhad, že 25 procent všech nemovitostí koupených při růstu cen, bylo koupeno spekulanty, kteří v těchto nemovitostech nebydlí, a buď jsou tyto nemovitosti prázdné, nebo se je v lepším případě snaží pronajímat.

U nás je situace podobná a v některých lokalitách (např. Praha) je ještě horší… U některých bytových domů a lokalit dělá podíl spekulantů až 40 %. Spekulanti se následně snaží tyto byty pronajmout, využívajíce pokřiveného trhu nájemného bydlení trpící socialistickou regulací, a to nejlépe tak, že nájemník musí zaplatit nikoliv jen nájem, ale celou jeho úvěrovou splátku a v úplně nejhorším případě mu musí dát i něco navíc. Toto zvrácené myšlení vede k tomu, že takovýto spekulant chce přijít vlastně úplně zadarmo k majetku (všechno totiž v tomto případě za něj zaplatí nájemník). Že je toto dlouhodobě neudržitelné je jasné.

Prozatím ale můžeme díky regulaci a velkém podílu spekulantů vidět, že ve stejné lokalitě, nebo dokonce stejném domě, je tržní nájemné u jednoho bytu i o 500 % vyšší než nájemné sousedního, úplně stejného, ale regulovaného bytu. Všichni tito spekulanti, kteří vlastní klidně i několik takových bytů už nyní pociťují dopady deregulace nájmů a jaké to je, když mu konkuruje majitel, který žádné závazky nemá. A při případném poklesu cen nemovitostí tito spekulanti velmi tvrdě narazí. Velmi rychle se budou snažit své „ztrátové“ byty prodat, a protože je takových spekulantů více než dost, zvětšená nabídka na trhu bude dále snižovat cenu všech nemovitostí (i těch, které nejsou na hypotéku).


Třetí, závěrečnou část tohoto textu najdete ve Čtenářově blogu v pátek 25. 4.

Daniel Rabas
Autor je konzultantem v oblasti CRM (řízení vztahu se zákazníky): Má zkušenosti s obchodováním akciemi v USA, sleduje realitní trh v Česku i poslední finanční krizi v USA. Nemá ekonomické vzdělání.